43. mál. Bygging 5.000 leiguíbúða. 23. janúar 2018

Lógó ÖBÍ á bréfsefniAlþingi
Nefndasvið 
Austurstræti 8-10
150 Reykjavík
  

Reykjavík, 23.1.2018

Umsögn Öryrkjabandalags Íslands um tillögu til þingsályktunar um byggingu 5.000 leiguíbúða.  Þingskjal 43 - 43. mál.
Óhætt er að segja að neyðarástand ríki á íslenska húsnæðismarkaðnum. Mikil eftirspurn og skortur er á  íbúðum, sér í lagi 2ja herbergja í búðum, enda of lítið verið byggt síðustu ár. Fjöldi fólk er húsnæðislaust og/eða býr við slæmar aðstæður í óíbúðarhæfu húsnæði, í iðnaðarhúsnæði eða búa inni á ættingum og komast ekki í eigið húsnæði.
Stutt yfirlit yfir húsnæðisstöðu örorkulífeyrisþega í leiguhúsnæði
Leiguverð og húsnæðisverð hefur hækkað gríðarlega síðustu ár og er mikill skortur á húsnæði sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu. Ítrekað hefur verið kallað eftir aðgerðum í húsnæðismálum, m.a. bráðaaðgerðum, enda glímir sífellt stærri hópur lágtekjufólks við það að hafa hvorki efni á því að kaupa eigið húsnæði né leigja á almennum markaði. Á sama tíma hefur fjölgað mjög á biðlistum eftir félagslegu leiguhúsnæði og biðtími lengst. Á það sérstaklega við í fjölmennari sveitarfélögum.  
 

Á árunum 2014 til 2015 bjuggu um 37% örorkulífeyrisþega og langveikra í leiguhúsnæði. Hlutfallið var mun lægra hjá fólki í fullu starfi á vinnumarkaði eða 18%. Því miður er Hagstofa Íslands ekki með nýrri uppfærðar tölur, en allt bendir til þess að hlutfall örorkulífeyrisþega á leigumarkaði hafi vaxið síðustu ár.

Á Íslandi hefur ávallt verið mikil áhersla á séreignastefnu. Á sama tíma vantar fleiri valkosti, s.s. leigufélög sem skuldbinda sig til langtímaútleigu og eru ekki rekin í hagnaðarskyni (e. non-profit), líkt og víða í nágrannalöndum okkar. Þar getur fólk valið að búa við húsnæðisöryggi á leigumarkaði án þess þó að vera í félagslegu leiguhúsnæði. Hér verður ekki tekin afstaða til þess hvor leiðin sé vænlegri, það er séreignastefna eða áhersla á leigumarkað. Mestu máli skiptir að fólk hafi raunverulega valkosti og ráðstöfunartekjur til að geta valið sér búsetu. 

Stofnstyrkjaleiðin
Tekið er undir að þörfin er mikil fyrir byggingu leiguíbúða til að koma fótum undir leigumarkað sem rekinn er án hagnarsjónarmiða. Samkvæmt þingsályktunartillögunni á uppbyggingin að vera á grundvelli laga um almennar íbúðir nr. 52/2016 og með fjölgun stofnstyrkja og grundvelli sömu laga. Stofnstyrkjaleiðin hentar ekki öllum aðilum. ÖBÍ tekur undir með Félagsstofnun stúdenta að mikilvægt er „að fleiri en ein fjármögnunarleið sé fær þeim aðilum sem byggja húsnæði fyrir lágtekjuhópa og eru ekki rekin í hagnarskyni.“[1]
 
Hugað verði sérstaklega að aðgengi hreyfihamlaðra með algildri hönnun
Samkvæmt upplýsingum frá Brynju hússjóði er mikil eftirspurn eftir litlum 2ja og 3ja herbergja íbúðum, en afar lítið framboð, sérstaklega af 2ja herbergja íbúðum. Þá er íbúðarhúsnæði á Íslandi mestallt óaðgengilegt hreyfihömluðu fólki og oft lítið hægt að gera til að bæta aðgengið nema mögulega með miklum tilkostnaði.
 

Á Íslandi fást hvorki framkvæmdalán né -styrkir til að aðgengisbæta húsnæði, líkt og gert er á hinum Norðurlöndunum. Í því sambandi má benda á höfuðmarkmið norska húsbankans (no. Husbanken) sem gegnir svipuðu hlutverki og Íbúðalánasjóður en starfar ólikt: „Fólk í slæmri stöðu á húsnæðismarkaðnum á að geta fengið og haldið eigin húsnæði.“ Norski húsbankinn veitir ekki aðeins íbúðalán eins og Íbúðalánasjóður, til kaupa (no. startlån) og framkvæmda, þ.e. byggingar og endurbóta (no. grunnlån),  til einstaklinga og sveitarfélaga. Einstaklingum sem eru undir tilteknum tekju- og eignarmörkum er þar að auki gert kleift að eignast og búa í húsnæði með styrkjum. Geti þeir ekki nýtt íbúðarlán til að kaupa eigið húsnæði fæst styrkur til að brúa bilið. Þá geta einstaklingar sem eiga á hættu að missa húsnæði sitt vegna lánaskulda sótt um styrk til að ná tökum á stöðunni.

Skilyrði Íbúðalánasjóðs um stofnstyrki og algild hönnun
Þar sem fatlað fólk er í sérlega slæmri stöðu á íslenskum húsnæðismarkaði varðandi framboð og aðgengi, að ótöldum kostnaði, er mikilvægt að við byggingu alls íbúðarhúsnæðis sé farið eftir ákvæðum 6. kafla í byggingarreglugerð nr. 112/2012 með áorðnum breytingum.
 

Þar segir að sé íbúð hönnuð á grundvelli algildrar hönnunar skuli tryggt fullnægjandi athafnasvæði fyrir hjólastól, minnst 1,50 m x 1,50 m framan við hurðir (5. mgr. 6.6.4 gr.), að athafnarými framan við eldhúsinnréttingu skuli ekki vera minna en 1,50 m að þvermáli eða sýnt fram á að unnt sé að breyta innréttingunni á þann veg (6. mgr. 6.7.7. gr), að hindrunarlaust athafnarými skuli vera í a.m.k. einu svefnherbergi og í stofu sem er ekki minna en 1,5 m að þvermáli (6. mgr. 6.7.8. gr), að stærð herbergis skuli vera nægjanleg og grunnflötur þannig skipulagður að hægt sé að koma við hindrunarlausu snúningssvæði, a.m.k. 1,50 m að þvermáli, framan við salerni. Öðru megin salernis skal vera hindrunarlaust svæði, a.m.k. 0,90 m breitt, og hinu megin salernis skal vera samsvarandi svæði, a.m.k. 0,20 m að breidd (a-liður, 4. mgr. 6.7.10. gr.).

Það er hins vegar ekki mögulegt að uppfylla þessi ákvæði um algilda hönnun og jafnframt uppfylla skilyrði Íbúðalánasjóðs um stofnstyrki. Skilyrði Íbúðalánasjóðs er að 2ja herbergja íbúð má ekki vera stærri en 60m2, sem gerir það að verkum að snúningssvæði geta ekki verið a.m.k. 1,50 m að þvermáli.

Þessi skilyrði skerða rétt fjölda fólks og eru lögbrot, samanber meðfylgjandi lögfræðiálit sem ÖBÍ lét vinna vorið 2016 í tengslum við fyrirhugaðar breytingar á byggingarreglugerð, og hér er hjálagt. Það álit olli því að hætt var við að minnka snúningssvæðið í reglugerð úr 1,50 m að þvermáli í 1,20 m að þvermáli.

Húsnæðiskostnaður sem hlutfall af tekjum
Bygging 5000 leiguíbúða á skv. þingsályktunartillögunni að vera á grundvelli laga um almennar íbúðir nr. 52/2016. Markmið laganna „er að bæta húsnæðisöryggi fjölskyldna og einstaklinga, sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. við upphaf leigu, með því að auka aðgengi að öruggu og viðeigandi leiguhúsnæði og stuðla að því að húsnæðiskostnaður sé í samræmi við greiðslugetu leigjenda eða að jafnaði ekki umfram fjórðung tekna.“
 

Húsnæðiskostnaður er ekki skilgreindur í lögum um almennar íbúðir. Í 2. mgr. 19. gr. laga um húsnæðisbætur nr. 75/2016 er húsnæðiskostnaður skilgreindur sem „þann hluta leigufjárhæðar sem greiddur er fyrir leiguafnot af húsnæði. Aðrar greiðslur og kostnaðarþættir sem leigjanda ber að greiða samkvæmt samningi eða lögum, svo sem fyrir hita, vatn, rafmagn, hússjóð, viðhald o.fl., teljast ekki til húsnæðiskostnaðar í skilningi laga þessara. “ Við útreikning húsnæðisbóta og sérstaks húsnæðisstuðning er því einungis horft til leigufjárhæðar, sem ekki gefur rétta mynd af raunverulegum húsnæðiskostnaði, því undir húsnæðiskostnað fellur ýmis kostnaður sem getur verið verulegur og leigjendur komast ekki hjá því að bera, s.s. hússjóður, hiti, vatn og rafmagn. Húsgjöld er til að mynda hærri í fjölbýlishúsum.

Útreikningur greiðslugetu leigjenda út frá tekjum fyrir skatt gefur auk þess ekki rétta mynd af greiðslugetunni, þar sem viðkomandi hefur ekki þá upphæð sem fer til greiðslu skatts til ráðstöfunar, svo sem til greiðslu leigu.

Dæmi:
Einstaklingur með 300 þús kr. tekjur á mánuði fyrir skatt, heildarhúsnæðisstuðning að upphæð 50.709 kr. á mánuði[2] og greiðir 100.000 kr. í leigu á mánuði er að greiða hærri hluta tekna sinna í leigu en fjórðung, eða 28%. Leigan má ekki vera hærri en 87 þús kr. á mánuði til að falla undir ákvæðið, fyrir einstakling með lágmarkslaun eða óskertan lífeyrir almannatrygginga að viðbættri heimilisuppbót. Haft skal í huga að meirihluti örorkulífeyrisþega er með heildartekjur undir 300 þús. kr. mánuði.
 

Ef dæmið hér að ofan er reiknað út frá ráðstöfunartekjum[3] og leigu að viðbættum 10 þús kr. húsnæðiskostnaður[4], sem verður að teljast lág upphæð, er hlutfall  ráðstöfunartekna í húsnæðiskostnaði komin í 37%. 

Lokaorð
Í ljósi ofangreindra atriða er mjög mikilvægt að hreyfihamlað fólk sé ekki útilokað frá því að geta nýtt sér 2ja og 3ja herbergja íbúðir. Þessi hópur fólks verður að eiga möguleika á ódýrara húsnæði eins og hver annar í samfélaginu.
 

Ekkert um okkur án okkar.

Með vinsemd og virðingu,
Þuríður Harpa Sigurðardóttir
Formaður ÖBÍ

Meðfylgjandi: Minnisblað frá Málflutningsstofu Reykjavíkur til Öryrkjabandalags Íslands, dags. 8.3.2016. Varðar: Breytingar á byggingareglugerð nr. 112/2012. 


[1] Umsögn Félagsstofnunar stúdenta við þingsályktunartillögu um byggingu 5.000 leiguíbúða, ódagsett. 43. mál.
[2] Skv. reiknivél Reykjavíkurborgar, heildarupphæð fyrir húsnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning.
[3] Tekjur eftir skatt eru 243.075 kr.
[4] Leiga 100.000 kr. og rafmagn og hiti 10.000 kr. 

Umsögnin á vef Alþingis