Húsnæðismál (hlutdeildarlán)

ÖBÍ réttindasamtök taka undir markmið hlutdeildarlána um mikilvægi þess að bæta stöðu ungra og tekjulágra á húsnæðismarkaði með því að brúa eiginfjárkröfu við fyrstu fasteignakaup. Að mati ÖBÍ inniber frumvarpið ýmsar almennar breytingar sem eru til bóta, t.a.m. hækkun framlaga til hlutdeildarlána um 1,5 miljarða kr. og reglulega mánaðarlega úthlutun. Mikilvægt er að greina og bregðast við samspili tekjumarka hlutdeildarlána og annarra skilyrða lánveitinga um greiðslubyrðarhlutfall.

Brýnt er að tryggja að ákveðnir samfélagshópar sem fyrirkomulag hlutdeildarlána á að grípa falli ekki milli skips og bryggju með tilheyrandi húsnæðisóöryggi. ÖBÍ vill koma eftirfarandi ábendingum og tillögum á framfæri.

Fatlað fólk og aðgengi að hlutdeildarlánum

Fatlað fólk á mun erfiðara með að bæta hag sinn, standast lánshæfismat og eignast húsnæði. Samkvæmt rannsókn Vörðu frá desember 2023 um stöðu fatlaðs fólks kemur fram að einungis 54% fatlaðs fólks býr í eigin húsnæði. Einnig er vert að benda á skýrslu húsnæðishóps ÖBÍ um húsnæðismál fatlaðs fólks frá nóvember 2023, en þar kemur fram að 70% fatlaðs fólks sem býr í eigin húsnæði eignaðist húsnæðið sitt fyrir örorkumat.

Núverandi fyrirkomulag hlutdeildarlána virkar ekki fyrir fatlað fólk og því þurfa stjórnvöld að tryggja örorkulífeyristökum tækifæri til að eignast eigið húsnæði til jafns við ófatlað fólk. ÖBÍ hvetur velferðarnefnd Alþingis til að líta til fyrirkomulag skosku hlutdeildarlánanna sem útlista sérstaklega félagslega stöðu umsækjenda sem þarf að huga að við úthlutun, þ.m.t. fatlað fólk, en slíka útlistun er hvorki að finna í núgildandi lögum nr. 44/1998 né í frumvarpinu sem hér er til umsagnar.

Hlutdeildarlán sem virka fyrir fatlað fólk

ÖBÍ fagnar fyrirhugaðri hækkun hámarks hlutfalli hlutdeildarlána til tekjulægstu hópanna úr 30% í 35%, og telur það skref í rétta átt. Í greinargerð frumvarpsins kemur fram að fjöldi lána sem greidd hafa verið út þar sem hlutfall láns er yfir 20% af kaupverði eru 157 talsins eða 14,1% af útgreiddum lánum. Yngri kaupendur eru ríkjandi hópur, en um 51% lántaka eru á aldrinum 24–33 ára. Í því ljósi væri áhugavert að vita hversu margir umsækjendur með örorkulífeyri eða hlutaörorku hafa sótt um hlutdeildarlán og fengið úthlutað. Að mati ÖBÍ fullnýtir frumvarpið ekki þau tækifæri sem hægt væri að beita til að bregðast við áskorunum fatlaðs fólks á húsnæðismarkaði. ÖBÍ vill því ítreka fyrri tillögur og leggur til að heimildarákvæði 10. gr. í reglugerð nr. 1084/2020 um hámarks hlutfall hlutdeildarlána til tekjulægstu hópanna hækki úr 30% í 40%. Slík hækkun væri í góðu samræmi við viðmið skosku hlutdeildarlánanna sem eru betur sniðum að aðstæðum fatlaðs fólks. Jafnframt leggur ÖBÍ til að í sömu reglugerð verði tekið tillit til sögu umsækjanda um greiðslu á húsaleigu.

ÖBÍ telur fyrirhugaða hækkun viðmiða um hámarks eigið fé umsækjanda úr 5% í 10% til bóta fyrir umsækjendur almennt, en svara ekki áskorunum fatlaðs fólks með örorkulífeyri sem geta ekki nýtt hlutdeildarlán í dag. Því leggur ÖBÍ til breytingar á 11. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 á þá leið að heimilt verði að veita örorkulífeyristökum hlutdeildarlán gegn eigin fé sem nemur 2% kaupverði íbúðar í stað 5% og að hámarks lánstími á íbúðarláni sem kemur á undan veðröð umsækjanda í sama hópi hækki úr 25 árum í 40 ár. Slíkar jákvæðar aðgerðir samræmast betur ákvæðum 19. gr. um sjálfstætt líf og 28. gr. um viðunandi lífskjör í samningi Sameinuðu þjóðanna um réttindi fatlaðs fólks (SRFF), sem nýlega var lögfestur á Alþingi.

ÖBÍ bendir á að fatlað fólk sem hefur ekki lífeyrisréttindi hjá lífeyrissjóði hefur færri lánatækifæri en einstaklingar á vinnumarkaði um húsnæðislán og hefur jafnframt ekki tækifæri til að nýta séreignasparnað.

Aðgengilegt húsnæði, hlutdeildarlán og algild hönnun

ÖBÍ áréttar að hugmyndafræði um algilda hönnun og aðgengi fyrir alla nær yfir öll mannvirki óháð því hvort byggingin sé sérstaklega hugsuð til búsetu eða atvinnuþátttöku fatlaðs fólks. Í kjölfar lögfestingar SRFF ber Íslandi lagaleg skylda til að gera viðeigandi ráðstafanir til að tryggja fötluðu fólki aðgengi til jafns við aðra að efnislegu umhverfi sínu, að samgöngum og þjónustu sem opin er eða veitt almenningi hvort sem það er í þéttbýli eða dreifbýli. Dæmi eru um að fatlað fólk hafi ekki getað fengið úthlutað lausri félagslegri leiguíbúð í eigu sveitarfélags eða hætt við fyrirhugaða leigu á íbúð á almennum markaði sökum þess að íbúðirnar voru ekki aðgengilegar.

Aðgengilegt húsnæði er hverfandi og núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012, sem átti meðal annars að uppfylla öryggis- og rýmisþarfir fatlaðs fólks, gerir það í orði kveðnu en síður í framkvæmd. Á sama tíma og landsmönnum fjölgar og þjóðin eldist er er hindrunum viðhaldið.

ÖBÍ leggur til að við heildarendurskoðun laga nr. 44/1998, um húsnæðismál verði tilgreind krafa um að allar íbúðir sem byggðar eru til sölu í gegnum hlutdeildarlán verði aðgengilegar í samræmi við viðmið hugmyndafræði algildrar hönnunar. Lög og reglugerðir ná skammt ef eftirliti er ábótavant og skortur er á viðurlögum. ÖBÍ óskar eftir útlistun frá stjórnvöldum um hvernig þau munu tryggja að íbúðir sem verða auglýstar til kaupa í gegnum hlutdeildarlán mæti aðgengiskröfum í samræmi við viðmið hugmyndafræði algildrar hönnunar.

Hagkvæmar eldri íbúðir á höfuðborgarsvæðinu

Samkvæmt frumvarpinu verður ekki lengur heimilt að veita hlutdeildarlán til kaupa á hagkvæmum eldri íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins í húsnæði sem hefur hlotið gagngerar endurbætur, enda sé ástand íbúðar þannig að jafna megi til ástands nýrrar íbúðar.

Mikill fjöldi fatlaðs fólks býr á höfuðborgarsvæðinu, sum eru fædd þar og uppalin með mikilvægt félagslegt tengslanet á svæðinu. Önnur hafa þurft að flytja til höfuðborgarsvæðisins, einkum vegna skorts á framfylgd lögbundinnar þjónustu í sínu sveitarfélagi eða þörf á nálægð við sérhæfða heilbrigðis- og eða félagsþjónustu sem stendur ekki til boða í dreifðari byggðum landsins. ÖBÍ telur mikilvægt að tryggja fötluðu fólki um land allt jafnt aðgengi að öruggu og aðgengilegu húsnæði.

ÖBÍ leggur til að heimila veitingu hlutdeildarlána til kaupa á hagkvæmum eldri íbúðum innan sem utan höfuðborgarsvæðisins í húsnæði sem hefur hlotið gagngerar endurbætur og mætir aðgengiskröfum í samræmi við viðmið hugmyndafræði algildrar hönnunar, enda sé ástand íbúðar þannig að jafna megi til ástands nýrrar íbúðar.

ÖBÍ áskilur sér rétt til að koma á framfæri frekari athugasemdum á seinni stigum.

Ekkert um okkur án okkar!

Með vinsemd og virðingu,

Alma Ýr Ingólfsdóttir
formaður ÖBÍ

Kjartan Þór Ingason
verkefnastjóri ÖBÍ

Húsnæðismál (hlutdeildarlán)
306. mál, lagafrumvarp.
Umsögn ÖBÍ, 10. desember 2025