„stjórnvöld beini þeim tilmælum til TR að draga frá þá upphæð sem hlýst vegna skammtímaleigu frá heildarupphæð fjármagnstekna“
ÖBÍ réttindasamtök (ÖBÍ) taka undir markmið frumvarpsins um mikilvægi þess að skapa jafnvægi á húsnæðismarkaði og almennum leigumarkaði. Í október- og nóvemberskýrslum Húsnæðis- og Mannvirkjastofnunar (HMS) frá 2024 kemur fram að leigjendur með 400.000 krónur eða minna á mánuði greiða tvær krónur af hverjum þremur í húsaleigu. Flestir örorkulífeyristakar eru með mánaðartekjur um og undir 400.000 kr.
Framboð langtímaleiguíbúða á almennum leigumarkaði hefur minnkað samhliða fjölgun skammtímaleiguíbúða með tilheyrandi þrengingum fyrir fólk í húsnæðisleit. Samkvæmt skráningu eigna á Airbnb eftir tegund leigusala leigja 60% út fleiri en eina eign og 20% leigja út fleiri en tíu eignir. Áhrif þrenginganna finnast víða í samfélaginu en samkvæmt vegvísi leigumarkaðarins sem HMS gaf út í febrúar 2025 fannst 54% leigjenda sem leigja af hagnaðardrifnum leigufélögum frekar eða mjög erfitt að verða sér úti um leiguhúsnæði árið 2024, en voru 49% árið 2022. Vont versnandi fer þegar litið er til skýrslu um húsnæðismál fatlaðs fólks frá nóvember 2023, en 65% svarenda með fullt örorkumat fannst mjög eða frekar erfitt að fá leigt húsnæði á almennum markaði. ÖBÍ vill koma eftirfarandi athugasemdum og tillögum á framfæri.
Bráðaaðgerðir í húsnæðismálum
ÖBÍ fagna breytingum frumvarpsins um að heimagisting verði afmörkuð við lögheimili einstaklings og eina aðra fasteign í eigu hans sem er utan þéttbýlis. Sú breyting er í góðu samræmi við áform ríkisstjórnarinnar um bráðaaðgerðir í húsnæðismálum til að bregðast rösklega við uppsöfnuðum íbúðaskorti og húsnæðisöryggi landsmanna. Því skjóta áform frumvarpsins um að þegar útgefin rekstrarleyfi haldi gildi sínu tímabundið til fimm ára, eða til ársins 2031, skökku við. Fimm ár er langur tími fyrir fólk sem býr við lítið sem ekkert húsnæðisöryggi og mikilvægt að bráðaaðgerðir byrji að hafa áhrif eins fljótt og auðið er samhliða skipulagningu langtímalausna. ÖBÍ telur eðlilegt að tekið sé tillit til aðstæðna leigusala og að ákveðið svigrúm sé veitt til að aðlagast nýjum lögum og reglugerðum. Hins vegar er sóknarfæri til að ná skjótari ávinningi með innleiðingu hvata fyrir þá leigusala sem hyggjast endurskipuleggja rekstur sinn úr skammtímaleigu yfir í langtímaleigu.
ÖBÍ leggur til að tímabinda þau rekstrarleyfi sem eru nú þegar í gildi til ársins 2028 í stað 2031. Þá leggur ÖBÍ til að leigusalar sem fengu samþykkt rekstrarleyfi á fasteign í þéttbýli í skammtímaleigu 1. júní 2025 eða fyrr og ganga frá undirritun á langtímaleigusamningi á sömu eign fyrir 1. janúar 2027 greiði áfram skatta og gjöld á þeim kjörum sem gilda um heimagistingar til 1. janúar 2029. Þessi skattalegi hvati fyrir leigusala í tvö ár, myndi flýta fyrir fjölgun leiguíbúða á almennum markaði.
Óskráð skammtímaleiga
ÖBÍ telur jákvætt að stjórnvöld veiti embætti sýslumanns árlegt fjármagn sem er eyrnamerkt svokallaðri Heimagistingavakt. Mikilvægt er að allir leigusalar fasteigna í skammtímaleigu spili eftir sömu leikreglum, tryggi hollustuhætti og öryggi gesta og greiði samfélagslegan kostnað í samræmi við lög og reglugerðir. Að mati ÖBÍ er það mikið áhyggjuefni að um 4200 einstaklingar eða um 56% gististarfsemi á landsvísu bjóði út fasteignir til skammtímaleigu án skráningar eða tilskilinna leyfa líkt og fram kemur í greinargerð frumvarpsins. Þá tekur ÖBÍ undir áherslu greinargerðarinnar um að takist að draga í enn meira mæli úr skammtímaleigu sem stunduð er án skráningar eða tilskilinna leyfa mun það jákvæð áhrif á húsnæðismarkaðinn í heild í ljósi meira framboðs af leiguhúsnæði og lækkandi leiguverð.
ÖBÍ leggur til að stjórnvöld tvöfaldi eyrnamerkta fjárveitingu til svokallaðar Heimagistingavaktar úr 70 miljónum í 140 miljónir. Fram kemur í greinargerð að um 80% allra heimagistinga hafi verið óskráðar fyrir tilkomu Heimagistingavaktar, en í dag hefur það hlutfall dregist saman um 24%. Betur má en duga skal og brýnt að eftirlitsaðilar fái þau bjargráð sem þarf til að óskráð heimagisting verði undantekning en ekki um 56%.
Tækifæri fatlaðs fólks til þátttöku í heimagistingu
ÖBÍ telur ábótavant að menningar- og viðskiptaráðuneytið kannaði ekki möguleika þess að undanskilja fjármagnstekjur af skammtímaleigu við útreikning örorkulífeyrisgreiðslna vegna jafnréttissjónarmiða, líkt og lagt var til í fyrri umsögn ÖBÍ. Fatlað fólk er fjölbreyttur hópur fólks og fær örorkumat á ólíkum tíma yfir æviskeiðið. Fatlað fólk sem reiðir sig alfarið á lífeyrisgreiðslur hafa lítið sem engin tækifæri til að vænka hag sinn svo ekki komi til skerðinga á lífeyrisgreiðslum.
ÖBÍ leggur áherslu á að gætt sé að ákvæðum samnings Sameinuðu þjóðanna um réttindi fatlaðs fólks (SRFF), sem stendur til að lögfest og er núna til meðferðar í þinginu. Í 9. gr. samningsins er áréttað að aðildarríkin skuli gera viðeigandi ráðstafanir til að tryggja fötluðu fólki aðgengi, til jafns við aðra, að efnislegu umhverfi sínu og gera fötluðu fólki kleift að taka fullan þátt á öllum sviðum lífsins til jafns við ófatlað fólk. Í því samhengi er vert að nefna að launþegar sem leigja fasteign sína út í skammtímaleigu fá ekki skertar greiðslur frá sínum launagreiðanda. Þá skerðir núverandi fyrirkomulag einnig tækifæri fatlaðra ferðamanna að hagkvæmri gistingu hér á landi þar sem meirihluti íbúða landsins er óaðgengilegar. Því er mikill hvati fólginn fyrir fatlaða ferðamenn að fá framboð af þeim fáu aðgengilegu íbúðum landsins sem eru í eigu fatlaðs fólks.
ÖBÍ leggur til að fjármagnstekjur vegna skammtímaleigu sem mætir gildandi reglum hverju sinni um hámarks dagafjölda og hámarks upphæð, leiði ekki til skerðinga á lífeyrisgreiðslum. Jafnframt leggur ÖBÍ í til að stjórnvöld beini þeim tilmælum til Tryggingarstofnunar Ríkisins (TR) að draga frá þá upphæð sem hlýst vegna skammtímaleigu frá heildarupphæð fjármagnstekna á staðgreiðsluskrá Skattsins við yfirferð hjá TR.
Í því ljósi er vert að benda á að samkvæmt frumvarpinu er heimagisting í grunninn fyrst og fremst ætlað að skapa betri nýtingu íbúðarhúsnæðis. Einnig að ólíkt rekstrarleyfisskyldri gististarfsemi er ekki litið á heimagistingu sem atvinnustarfsemi sem endurspeglast meðal annars í því að árstekjur af skráningarskyldri heimagistingu mega ekki nema hærri fjárhæð en 2 milljónir kr.
ÖBÍ áskilur sér rétt til að koma á framfæri frekari athugasemdum á seinni stigum.
Ekkert um okkur án okkar!
Með vinsemd og virðingu,
Alma Ýr Ingólfsdóttir
formaður ÖBÍ
Kjartan Þór Ingason
verkefnastjóri ÖBÍ
Gunnar Alexander Ólafsson
hagfræðingur ÖBÍ
Veitingastaðir, gististaðir og skemmtanahald (skammtímaleiga, gagnaöflun og rekstrarleyfi)
279. mál, lagafrumvarp
Umsögn ÖBÍ, 16. maí 2025
